3 häufige Fehler deutscher Käufer bei französischen Notaren – und wie man sie vermeidet

Einführung – Warum der Notar in Frankreich so entscheidend ist

Viele deutsche Käufer gehen beim Hauskauf in Frankreich davon aus, dass die Rolle des Notars mit der in Deutschland vergleichbar ist. Das stimmt nur zum Teil. In Frankreich übernimmt der Notar nicht nur die rechtliche Abwicklung, sondern auch Aufgaben, die in Deutschland zwischen Anwälten, Grundbuchämtern und Behörden verteilt sind.

Das macht den Notar zur Schlüsselfigur – und gleichzeitig zur größten Stolperfalle. Wer hier Fehler macht, zahlt schnell mehrere tausend Euro zu viel oder verliert wertvolle Zeit.

Als deutsch-französischer Immobilienvermittler habe ich in den letzten Jahren zahlreiche deutsche Käufer begleitet – und gesehen, wo es immer wieder hakt. In diesem Artikel zeige ich Ihnen die drei häufigsten Fehler und wie Sie sie vermeiden können.

Fehler 1 – Die Notarkosten falsch einschätzen

Wo das Problem liegt

Viele deutsche Käufer sind überrascht, wenn sie beim Kaufpreis die Nebenkosten in Frankreich sehen. Sie gehen von den 1,5–2 % aus, die sie aus Deutschland kennen. Tatsächlich liegen die Notarkosten in Frankreich aber zwischen 7–8 %.

Wichtig: Das ist kein Honorar, das allein der Notar kassiert. Der größte Teil sind Steuern und Gebühren, die an den französischen Staat gehen.

Praxisbeispiel

Ein deutsches Ehepaar kauft ein Ferienhaus in Narbonne für 250.000 €. Sie rechnen mit 5.000 € Nebenkosten – und sind schockiert, als die Rechnung bei knapp 19.000 € liegt. Der Kauf war zwar finanzierbar, aber das geplante Renovierungsbudget musste gestrichen werden.

So vermeiden Sie den Fehler

• Frühzeitig Kalkulieren: Fordern Sie beim Notar eine detaillierte Kostenschätzung an („simulation des frais de notaire“).

• Praxis-Tipp: Ich berechne für meine Kunden die Nebenkosten anhand realer Beispiele und gleiche die Angaben mit dem Notariat ab.

• Beachten Sie Sonderfälle: Neubauten, Grundstückskäufe oder Käufe über Gesellschaften haben andere Gebühren.

Checkliste Notarkosten
✅ Kaufpreis + 7–8 % Nebenkosten einkalkulieren
✅ Simulation vom Notar einholen
✅ Unterschiede bei Neubau / Altbau beachten
✅ Finanzierung entsprechend anpassen

Fehler 2 – Verträge unzureichend prüfen

Der Compromis de Vente

Der Vorvertrag („Compromis de Vente“) ist in Frankreich fast genauso bindend wie der Hauptvertrag. Wer hier unachtsam unterschreibt, kommt später kaum noch heraus.

Typische Fallen:

• fehlende Rücktrittsklauseln

• keine präzisen Angaben zum Objekt (z. B. Grundstücksgröße)

• unklare Regelungen bei Renovierungsbedarf

Praxisbeispiel

Ein Käufer aus Deutschland unterschreibt einen Compromis, ohne die „conditions suspensives“ zu prüfen. Später verweigert die Bank den Kredit. In Deutschland könnte man relativ einfach zurücktreten – in Frankreich verliert der Käufer seine Anzahlung von 25.000 €.

So vermeiden Sie den Fehler

• Nie ohne Prüfung unterschreiben. Lassen Sie sich alle Unterlagen ins Deutsche übersetzen oder zumindest erklären.

• Kreditklausel (condition suspensive de prêt): Muss immer enthalten sein, wenn Sie finanzieren.

• Individuelle Anpassungen: Zusätzliche Fristen oder Bedingungen können aufgenommen werden – wenn man es rechtzeitig verlangt.

Checkliste Vertragsprüfung
✅ Compromis von Experten prüfen lassen
✅ Kreditklausel einfügen
✅ Renovierungs- oder Baugenehmigungen klären
✅ Notar gezielt nach Sonderklauseln fragen

👉 Mein Service: Ich bespreche mit Kunden die Vorverträge Punkt für Punkt und stimme mich direkt mit dem Notar ab, damit nichts übersehen wird.

Fehler 3 – Sprachbarrieren unterschätzen

Warum Übersetzungs-Apps nicht reichen

Ein Vertrag ist kein Reiseführer. Juristische Begriffe wie „usufruit“ (Nießbrauch) oder „servitude“ (Dienstbarkeit) haben eine exakte Bedeutung, die Google Translate nicht zuverlässig wiedergibt.

Praxisbeispiel

Ein Käufer in Carcassonne versteht eine Passage zur Abwasserleitung falsch. Er glaubt, er habe Exklusivnutzung – tatsächlich besteht eine gemeinsame Dienstbarkeit mit dem Nachbarn. Ergebnis: Konflikte direkt nach dem Kauf.

So vermeiden Sie den Fehler

• Professionelle Übersetzung nutzen: Notarverträge können offiziell übersetzt werden.

• Deutschsprachige Begleitung: Als zweisprachiger Vermittler erkläre ich Begriffe direkt beim Notartermin.

• Vorbereitung: Eine Liste der wichtigsten Fachbegriffe im Vorfeld studieren.

Checkliste Sprachsicherheit
✅ Vorvertrag auf Deutsch erläutern lassen
✅ Schlüsselbegriffe lernen (Nießbrauch, Dienstbarkeit, Bedingungen)
✅ Dolmetscher oder zweisprachigen Vermittler beim Termin einplanen

Hintergrund – Unterschiede Deutschland vs. Frankreich

• In Deutschland: Notar ist neutral, prüft nur Formales, keine Vertragsgestaltung.

• In Frankreich: Notar ist ebenfalls neutral, hat aber mehr Macht und Verantwortung. Er sorgt für Steuerzahlungen, Eintragungen und Vertragsklarheit.

• Fazit: In Frankreich hängt noch mehr vom Notar ab – aber er erklärt nicht alles von selbst.

Bonus – Tipps für einen reibungslosen Ablauf

1. Frühzeitig Kontakt zum Notar aufnehmen – nicht erst beim Kaufabschluss.

2. Alle Unterlagen in digitaler und Papierform bereithalten.

3. Vor dem Notartermin offene Fragen sammeln.

4. Finanzierung parallel klären, damit keine Fristen verpasst werden.

5. Mit einem Vermittler oder Experten die Abläufe simulieren.

FAQ – Häufige Fragen deutscher Käufer

Q1: Brauche ich in Frankreich einen eigenen Anwalt?
Nein, der Notar reicht aus. Ein Anwalt kann aber bei komplizierten Fällen (Erbschaften, Gesellschaftsstrukturen) sinnvoll sein.

Q2: Kann ich die Notarkosten verhandeln?
Das Grundhonorar ist gesetzlich festgelegt. Bei Zusatzleistungen kann man aber nachfragen.

Q3: Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Nicht zwingend – man kann auch eine Vollmacht erteilen. Ich begleite Kunden bei Bedarf und erkläre vorab alles.

Q4: Wie lange dauert der Prozess beim Notar?
Zwischen Vorvertrag und endgültigem Kaufvertrag vergehen in der Regel 2–3 Monate.

Q5: Kann ich mehrere Notare einschalten?
Ja, Käufer und Verkäufer dürfen jeweils einen eigenen Notar haben. Die Kosten ändern sich nicht.

Weitere Fragen und Antworten erfahren Sie in unserem ausführlichen FAQ.

Ihre Vorteile mit einem deutsch-französischen Vermittler

Ein Hauskauf in Frankreich ist spannend – aber auch komplex. Wenn Sie typische Fehler vermeiden und sicher durch den Notarprozess kommen wollen, begleite ich Sie persönlich und zweisprachig:

• Klärung der Nebenkosten

• Vertragsprüfung mit praxisnahen Erklärungen

• Begleitung beim Notartermin

• Netzwerk aus Notaren, Versicherern und Dienstleistern

👉 Kontaktieren Sie mich, wenn Sie überlegen, ein Haus in Südfrankreich zu kaufen – so sparen Sie Zeit, Geld und Nerven.