Sicher zum Eigentum – Schritt für Schritt
Nach der intensiven Immobiliensuche und den Besichtigungen steht der nächste entscheidende Schritt an: Der Kaufvertrag Hauskauf Frankreich bzw. die Kaufverträge. In Frankreich läuft der Immobilienkauf über ein zweistufiges Vertragssystem, das auf den ersten Blick komplex erscheinen mag, aber wichtige Sicherheiten für Käufer und Verkäufer bietet.
Bei mein-haus-in-frankreich.de ist es meine Aufgabe, Sie durch jeden dieser Schritte zu führen. Ich sorge dafür, dass Sie die Bedeutung jedes Dokuments verstehen, alle Fristen einhalten und keine Details übersehen. Ihre Sicherheit und Ihr Verständnis haben dabei höchste Priorität. Lassen Sie uns den Ablauf von der ersten Absichtserklärung bis zur endgültigen Schlüsselübergabe im Detail beleuchten.
Bevor es zu einem Vertrag kommt, ist es üblich, dass Sie als Käufer eine schriftliche Offre d’Achat abgeben. Dies ist eine unverbindliche (oder manchmal bedingt verbindliche) Absichtserklärung, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen Sie bereit wären, die Immobilie zu kaufen.
Ihr Mehrwert durch meine Begleitung:
Strategische Beratung: Ich helfe Ihnen bei der Formulierung des Angebots und berate Sie zum realistischen Preis, basierend auf meiner Marktkenntnis und der Objektprüfung.
Präzise Bedingungen: Wir können hier bereits erste “Conditions Suspensives” (aufschiebende Bedingungen) festhalten, auch wenn diese im späteren Compromis detaillierter werden.
Kommunikation: Ich übermittle Ihr Angebot dem Verkäufer und verhandle gegebenenfalls in Ihrem Namen.
Der Compromis de Vente ist das Herzstück des französischen Immobilienkaufs und ein extrem wichtiges Dokument. Er ist ein rechtsverbindlicher Vorvertrag, der Käufer und Verkäufer gleichermaßen bindet. Er wird in der Regel von einem Notar oder einem Immobilienmakler aufgesetzt.
Warum dieser Vertrag so entscheidend ist:
Gegenseitige Bindung: Sobald der Compromis von beiden Parteien unterschrieben ist, können diese nicht mehr so einfach vom Verkauf zurücktreten. Ein Rücktritt ohne rechtlich zulässigen Grund zieht in der Regel hohe Strafzahlungen nach sich (oft 10% des Kaufpreises).
Definition der Bedingungen: Hier werden alle Details des Verkaufs genauestens festgehalten: der Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie, die Fristen, und vor allem die “Conditions Suspensives” (aufschiebende Bedingungen).
Ablauf und wichtige Aspekte des Compromis de Vente:
Erstellung des Entwurfs: Der Entwurf wird erstellt und Ihnen zur Prüfung zugesandt.
Wichtiger Hinweis! Pflicht bei Sprachbarriere: Wenn Sie als Käufer die französische Sprache nicht ausreichend beherrschen, ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Compromis de Vente (und später der Acte Authentique) von einem vereidigten Dolmetscher übersetzt wird, oder der Notar selbst die Übersetzung leistet und bestätigt, dass Sie den Inhalt verstanden haben. Dies ist eine essenzielle Schutzmaßnahme für Sie!
Mein Mehrwert: Ich stelle sicher, dass diese gesetzliche Vorschrift eingehalten wird. Ich bin selbst Ihr deutschsprachiger Ansprechpartner, der die Inhalte vorab mit Ihnen bespricht und beim Notartermin die Übersetzung begleitet. Bei Bedarf organisiere ich einen vereidigten Dolmetscher.
Die “Conditions Suspensives” (Aufschiebende Bedingungen): Diese Klauseln schützen Sie als Käufer. Wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt wird, können Sie straffrei vom Kauf zurücktreten und erhalten Ihre Anzahlung zurück. Die häufigsten und wichtigsten sind:
Finanzierungszusage (Condition Suspensive d’Obtention de Prêt): Die wichtigste Klausel für die meisten Käufer. Sie sichert Sie ab, falls Sie wider Erwarten kein Darlehen erhalten. Der Notar setzt eine Frist (oft 45-60 Tage), innerhalb derer Sie die Kreditzusage beibringen müssen.
Keine Vorkaufsrechte (Droit de Préemption): Die Gemeinde oder andere öffentliche Stellen haben oft ein Vorkaufsrecht. Der Notar klärt dies ab.
Fehlen von versteckten Mängeln / Dienstbarkeiten: Oder das Recht, bei bestimmten Diagnosen zurückzutreten.
Anzahlung (Dépôt de Garantie): Nach Unterzeichnung des Compromis de Vente ist eine Anzahlung fällig, meist zwischen 5% und 10% des Kaufpreises. Dieser Betrag wird auf einem Notaranderkonto treuhänderisch verwaltet und nicht direkt an den Verkäufer ausgezahlt.
Das 10-tägige Widerrufsrecht (Délai de Rétractation): Als Käufer haben Sie nach Erhalt einer Kopie des unterschriebenen Compromis de Vente ein gesetzliches 10-tägiges Widerrufsrecht, ohne Angabe von Gründen. Dieses Recht ist extrem wichtig und schützt Sie vor übereilten Entscheidungen. Der Verkäufer hat dieses Recht nicht.
Dauer und Ablauf:
Nach Abgabe der Offre d’Achat dauert es oft 1-3 Wochen, bis der Entwurf des Compromis de Vente vorliegt.
Die Unterzeichnung kann persönlich beim Notar oder auch per Vollmacht erfolgen.
Mit dem Start des 10-tägigen Widerrufsrechts beginnt die erste kritische Frist.
Ihr Widerrufsrecht beträgt 10 Tage - Als Käufer haben Sie nach Unterzeichnung des Vorvertrags ("Compromis de Vente") und Erhalt aller Dokumente ein gesetzlich verankertes 10-tägiges Widerrufsrecht ("Délai de Rétractation"). Sie können in dieser Zeit ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurücktreten.
In Frankreich ist der Notar (Notaire) eine staatlich bestellte, neutrale Amtsperson. Er ist nicht wie ein Anwalt, der eine Partei vertritt, sondern er beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für die Rechtssicherheit der Transaktion für beide Parteien.
Ein Notar oder zwei Notare?
Ein Notar für beide Parteien: Das ist die Regel und auch vollkommen ausreichend, da der Notar neutral ist. Er vertritt die Interessen beider Seiten gleichermaßen und sorgt für einen korrekten Ablauf. Dies ist auch die kostengünstigere Variante.
Zwei Notare (Käufer & Verkäufer): Beide Parteien können jeweils einen eigenen Notar beauftragen. In diesem Fall teilen sich die beiden Notare die Gebühren, es entstehen für Sie keine zusätzlichen Kosten. Der Prozess kann hierbei manchmal etwas länger dauern, da sich die beiden Notare abstimmen müssen. Es ist jedoch eine Option, wenn Sie sich wohler fühlen, Ihren “eigenen” Notar zu haben.
Mein Mehrwert: Ich empfehle Ihnen auf Wunsch erfahrene, vertrauenswürdige und wenn möglich deutschsprachige Notare, mit denen ich gute Erfahrungen gemacht habe. Ich sorge für die effektive Kommunikation zwischen allen Notaren, falls sich beide Parteien für einen eigenen Notar entscheiden.
Der Notar ist staatlich bestellt und unparteiisch - In Frankreich ist der Notar (Notaire) kein Anwalt, der eine Partei vertritt. Er ist eine vom Staat ernannte, neutrale Amtsperson, die für die Rechtssicherheit und Korrektheit der Transaktion für beide Parteien sorgt.
Nach der Unterzeichnung des Compromis de Vente beginnt die Wartezeit bis zum eigentlichen, authentischen Kaufvertrag (Acte de vente). Diese Phase dauert in der Regel 2 bis 3 Monate.
Was in dieser Zeit passiert:
Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen: Sie beschaffen die Finanzierungszusage, der Notar prüft Vorkaufsrechte und fordert alle notwendigen Diagnosen und Unterlagen an.
Einholung aller Dokumente: Der Notar sammelt alle für den Verkauf erforderlichen Unterlagen ein (Grundbuchauszüge, Baupläne, Energieausweise, Asbest-, Blei-, Termiten-Diagnosen etc.).
Behördenabfragen: Es werden Anfragen an die Gemeinde und andere Behörden gestellt, um sicherzustellen, dass keine Lasten auf der Immobilie liegen oder öffentliche Pläne den Verkauf beeinträchtigen.
Ihr Schutzschild – Mein Mehrwert:
Fristenmanagement: Ich behalte alle wichtigen Fristen im Auge, insbesondere die für die Finanzierungszusage und die Gültigkeit der Diagnosen.
Kommunikation mit Banken & Behörden: Ich unterstütze Sie bei der Kommunikation mit Ihrer Bank und stehe für Rückfragen des Notars zur Verfügung, um den Prozess zu beschleunigen.
Laufende Information: Ich informiere Sie regelmäßig über den Fortschritt und eventuelle Entwicklungen. Sie sind stets auf dem Laufenden.
Französische Diagnosen sind Pflicht - Vor dem Verkauf einer Immobilie müssen in Frankreich umfangreiche technische Diagnosen (z.B. zu Asbest, Blei, Termiten, Energieeffizienz) erstellt werden. Der Notar ist dafür verantwortlich, dass diese Dokumente vor der Unterschrift vorliegen und transparent gemacht werden.
Der Acte de vente ist der endgültige, vom Notar beurkundete Kaufvertrag. Mit seiner Unterzeichnung werden Sie offiziell Eigentümer der Immobilie.
Ablauf und wichtige Aspekte:
Letzte Prüfung: Kurz vor dem Termin erhalten Sie den finalen Entwurf des Acte Authentique zur Prüfung.
Mein Mehrwert: Ich gehe mit Ihnen den finalen Vertrag nochmals durch und kläre letzte Fragen, bevor Sie unterschreiben. Auch hier ist die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers (oder meine Übersetzung) bei Sprachbarriere Pflicht!
Unterzeichnung beim Notar: Beide Parteien (oder ihre bevollmächtigten Vertreter) unterschreiben den Vertrag beim Notar.
Zahlung des Kaufpreises: Der gesamte Kaufpreis (abzüglich der Anzahlung) und die Notargebühren müssen auf dem Notaranderkonto eingegangen sein, bevor der Acte Authentique unterzeichnet wird. Der Notar überweist den Betrag dann an den Verkäufer.
Schlüsselübergabe: Direkt nach der Unterzeichnung des Acte Authentique, oft noch im Notariat, erfolgt die offizielle Schlüsselübergabe. Sie sind nun rechtmäßiger Eigentümer!
Eintragung ins Grundbuch: Der Notar veranlasst die Eintragung des neuen Eigentümers im französischen Grundbuch (Publicité Foncière). Dieser Prozess kann einige Wochen bis Monate dauern, beeinflusst aber nicht Ihre sofortige Eigentümerstellung und Nutzung.
Dauer des gesamten Kaufprozesses:
Von der Unterzeichnung des Compromis de Vente bis zum Acte de vente vergehen in der Regel 2 bis 3 Monate.
In komplexen Fällen (z.B. bei mehreren Erben, fehlenden Dokumenten oder langen Behördenlaufzeiten) kann der Prozess auch 4 Monate oder länger dauern. Planen Sie diese Zeit realistisch ein.
Der Kauf einer Immobilie in Frankreich mag mit seinen rechtlichen Besonderheiten eine Herausforderung darstellen. Doch mit einer transparenten und kompetenten Begleitung, die Sie durch jeden Schritt des Vertragsprozesses führt, wird diese Reise sicher und erfolgreich.
Ich bin an Ihrer Seite, um Sie vor versteckten Kosten zu schützen, rechtliche Tücken zu entschärfen und Sprachbarrieren zu überwinden. Vertrauen Sie auf meine Expertise, damit der Weg zu Ihrem Traumhaus in Südfrankreich reibungslos verläuft.
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