Wie deutsche Käufer bei französischen Notaren oft scheitern

Warum deutsche Käufer beim französischen Notar scheitern

Der Traum vom eigenen Haus in Südfrankreich ist für viele Deutsche ein Lebenstraum: Sonne, Weinberge, Meerblick und das berühmte französische „Savoir-vivre“. Doch beim Schritt in die Realität, konkret beim Notarvertrag, kommt es immer wieder zu Überraschungen. Zahlreiche deutsche Käufer sind irritiert, wenn die Abläufe nicht so laufen wie aus Deutschland gewohnt.
Während der deutsche Notar vor allem neutral beurkundet, ist der französische Notar ein staatlicher Beamter mit umfangreichen Prüf- und Informationspflichten – aber auch mit klaren Grenzen. Wer das nicht versteht, tappt schnell in typische Fallen.

Hintergrund & rechtlicher Kontext

Das Notarwesen in Frankreich unterscheidet sich deutlich von Deutschland:

• Staatliche Rolle: Französische Notare sind Beamte des Staates. Ihre Gebühren sind gesetzlich festgelegt, Verhandlungsspielraum gibt es nicht.

• Zentrale Funktion: Nur der Notar darf einen Immobilienkaufvertrag in Frankreich rechtskräftig beurkunden. Ohne ihn kommt kein Eigentumsübergang zustande.

• Prüfpflichten: Der Notar prüft Eigentumsrechte, Grundbuch, Belastungen und bestimmte Bauauflagen. Aber: Er ermittelt nicht aktiv Mängel am Haus – dafür ist der Käufer selbst verantwortlich.

• Gebühren: Die sogenannten „frais de notaire“ liegen meist zwischen 7 und 8 % des Kaufpreises und beinhalten Steuern, Gebühren und die eigentlichen Notarkosten.

Für deutsche Käufer bedeutet das: Ein anderes Rollenverständnis, andere Abläufe – und damit andere Risiken.

Die häufigsten Fehler deutscher Käufer

Sprachbarrieren und Übersetzungsprobleme

Viele Verträge und Unterlagen sind ausschließlich auf Französisch verfasst. Wer sich blind darauf verlässt, „schon das Wesentliche zu verstehen“, riskiert böse Überraschungen.
👉 Beispiel: Ein deutscher Käufer in Narbonne unterschrieb einen Vorvertrag (compromis de vente), ohne die Klausel über bestehende Wegerechte verstanden zu haben. Später stellte sich heraus, dass Nachbarn jederzeit Zufahrt über sein Grundstück hatten.

Fehlende Vorbereitung auf Dokumente und Fristen

In Frankreich sind Fristen streng geregelt:

• 10 Tage Rücktrittsrecht nach Unterzeichnung des Vorvertrags

• Fristen für Finanzierungsnachweise

• Übergabetermine für Unterlagen durch den Verkäufer
  Viele Deutsche unterschätzen diese Formalitäten – und verlieren dadurch Zeit oder sogar ihre Anzahlung.

Unterschätzen der Nebenkosten

Neben dem Kaufpreis fallen in Frankreich zusätzliche Posten an: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, eventuell Maklerprovision und Übersetzerkosten. Wer nicht mindestens 10 % Nebenkosten einkalkuliert, erlebt oft eine teure Überraschung.

Übermäßiges Vertrauen in den Verkäufer

Gerade in ländlichen Regionen herrscht oft ein freundlicher, fast familiärer Umgangston. Käufer gehen dann leichtgläubig davon aus, dass „schon alles seine Richtigkeit hat“. Fehlende Baupläne, alte Hypotheken oder offene Grundsteuerforderungen werden dann erst spät entdeckt.

Fehlende lokale Expertise und Kontakte

Deutsche Käufer kennen die bürokratischen Besonderheiten oft nicht. Wer ohne erfahrenen Makler oder Berater antritt, verliert Zeit, Geld und Nerven.

Praxisbeispiele aus Südfrankreich

• Narbonne: Ein Ehepaar kaufte ein Stadthaus. Erst beim Notartermin erfuhren sie, dass im Grundbuch noch eine Hypothek eingetragen war. Mit einem zweisprachigen Makler hätte man diese Information schon im Vorfeld erkannt.

• Aude (Ferienhaus): Käufer unterschrieben, ohne die jährliche Steuerlast (taxe foncière, taxe d’habitation) zu kennen. Ergebnis: Statt geplanter 800 € fielen jährlich über 2.500 € an.

• Carcassonne: Ein Käufer wartete fast 8 Monate auf die Eigentumsübertragung, da wichtige Bauakten nicht vorlagen. Ein erfahrener Makler hätte die Unterlagen vorab eingefordert.

Checkliste – So vermeiden Sie Fehler beim französischen Notar

Vorbereitung ist alles. Folgende Punkte sollten Sie abhaken:

• ✅ Sprachliche Sicherheit: Beauftragen Sie bei Bedarf einen vereidigten Übersetzer oder lassen Sie den Vertrag zweisprachig aufsetzen.

• ✅ Dokumente prüfen: Katasterauszug, Energieausweis, Baupläne, Grundsteuerbescheide – alles vor Unterzeichnung einsehen.

• ✅ Nebenkosten einkalkulieren: Realistisch mit 10 % zusätzlich zum Kaufpreis rechnen.

• ✅ Finanzierung rechtzeitig sichern: Banken in Frankreich benötigen oft mehrere Wochen für eine Kreditzusage.

• ✅ Lokale Expertise nutzen: Arbeiten Sie mit einem deutsch-französischen Vermittler zusammen, der Kontakte zu Notaren, Banken und Versicherungen hat.

Tipps vom deutsch-französischen Vermittler

Aus meiner täglichen Arbeit weiß ich: Der Notar ist unverzichtbar, aber er begleitet Sie nicht persönlich durch alle Fallstricke. Genau hier liegt mein Ansatz:

• Ich prüfe Unterlagen bereits vor dem Notartermin.

• Ich arbeite mit einem Netzwerk aus zweisprachigen Notaren, Übersetzern und lokalen Behörden.

• Ich begleite Käufer Schritt für Schritt – von der Besichtigung über die Finanzierung bis hin zur Schlüsselübergabe.

Viele meiner Kunden sagen nach dem Kauf: „Ohne deine Begleitung hätten wir wahrscheinlich viel mehr gezahlt oder wären am Papierkram gescheitert.“

FAQ – Häufige Fragen

1. Muss ich einen eigenen Notar in Frankreich wählen?
Nein, Käufer und Verkäufer teilen sich in der Regel einen Notar. Auf Wunsch können Sie aber auch einen zweiten Notar hinzuziehen – ohne Mehrkosten.

2. Sind die Kosten beim Notar in Frankreich verhandelbar?
Nein. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und identisch – egal, welchen Notar Sie wählen.

3. Brauche ich als Deutscher einen Dolmetscher beim Notar?
Wenn Sie die Vertragssprache nicht verstehen, ja. Ohne sprachliche Klarheit riskieren Sie eine unwirksame oder für Sie nachteilige Vereinbarung.

4. Welche Nebenkosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis hinzu?
Rechnen Sie mit 7–8 % Notar- und Steuerkosten, ggf. Maklerprovision sowie Übersetzerhonorare.

5. Was passiert, wenn der Verkäufer Unterlagen nicht rechtzeitig liefert?
Der Notar darf den Kauf nicht beurkunden, bis alle Unterlagen vorliegen. Verzögerungen sind häufig.

6. Kann ich einen deutschen Notar für meinen Hauskauf in Frankreich einsetzen?
Nein. Nur ein französischer Notar kann den Kauf rechtsgültig beurkunden.

7. Welche Rolle spielt ein deutschsprachiger Vermittler?
Ein deutschsprachiger Immobilienvermittler mit deutscher und französischer Expertise sorgt dafür, dass Missverständnisse gar nicht erst entstehen, und begleitet Sie zuverlässig durch den Prozess.

👉 Wenn Sie planen, ein Haus in Südfrankreich zu kaufen, lassen Sie sich von Anfang an kompetent begleiten. Mit meinem Netzwerk aus Notaren, Übersetzern und Finanzexperten sorge ich dafür, dass Ihr Traumhaus nicht am Papierkram oder Missverständnissen scheitert. Kontaktieren Sie mich gerne für eine persönliche Beratung.