Wie viel Verhandlungsspielraum gibt es wirklich beim Hauskauf in Südfrankreich?

Einleitung – Warum der Verhandlungsspielraum so wichtig ist

Viele deutsche Käufer starten in Südfrankreich mit der Erwartung: „Da geht doch bestimmt einiges am Preis.“ – und liegen damit oft richtig, aber nicht immer. Der Verhandlungsspielraum hängt stark von der Region, der Immobilie und den Umständen des Verkäufers ab.

Als deutsch-französischer Immobilienvermittler sehe ich täglich, wie Käufer ohne lokales Wissen entweder zu hoch zahlen oder mit zu aggressiven Angeboten scheitern. In diesem Artikel erfahren Sie anhand echter Beispiele aus Narbonne, der Aude und angrenzenden Regionen, wie viel realistisch möglich ist – und wann Zurückhaltung klüger ist.

Faktoren, die den Verhandlungsspielraum bestimmen

Lage & Region

• Beliebte Küstenorte (Narbonne-Plage, Collioure, Montpellier): meist nur 3–5 % Nachlass.

• Kleinstädte & ländliche Regionen (Aude, Ariège, Tarn): 7–15 % sind oft realistisch.

• Luxusregionen (Provence, Côte d’Azur): Preise sind oft stabil, Verhandlungen kaum möglich.

Zustand der Immobilie

Ein renovierungsbedürftiges Bauernhaus bietet mehr Verhandlungspotenzial als eine frisch sanierte Villa mit Meerblick.

Verkaufsdruck des Eigentümers

Muss jemand schnell verkaufen (z. B. wegen Erbschaft, Scheidung, Umzug), steigt der Spielraum deutlich.

Praxisbeispiele aus Narbonne & Umgebung

Beispiel 1 – Stadthaus in Narbonne

• Angebotspreis: 250.000 €

• Käuferangebot: 220.000 €

• Ergebnis: 240.000 € (–4 %)
  ➡️ In gefragten Lagen wie Narbonne-Stadt sind Verkäufer selten bereit, große Zugeständnisse zu machen.

Beispiel 2 – Landhaus in Aude

• Angebotspreis: 300.000 €

• Käuferangebot: 255.000 €

• Ergebnis: 265.000 € (–12 %)
  ➡️ Auf dem Land, wo die Nachfrage geringer ist, lassen sich deutliche Nachlässe erzielen.

Beispiel 3 – Ferienhaus bei Carcassonne

• Angebotspreis: 180.000 €

• Käuferangebot: 165.000 €

• Ergebnis: 170.000 € (–6 %)
  ➡️ Solide Mitte – die Käufer haben ihr Ziel erreicht, ohne den Verkäufer zu verärgern.

Checkliste – Wie Sie richtig verhandeln

1. Marktwert prüfen

   • Vergleichsangebote in derselben Region ansehen

   • Lokale Maklermeinung einholen

2. Renovierungsbedarf kalkulieren

   • Handwerkerangebote vor der Verhandlung einholen

   • Nebenkosten für Sanierungen berücksichtigen

3. Argumente statt Bauchgefühl

   • Energieausweis, Baujahr, Zustand – alles nutzen

   • Lokale Besonderheiten kennen (z. B. Dachziegel in Südfrankreich teuer)

4. Richtig einsteigen

   • Nicht zu aggressiv (–30 % wird oft als Affront gesehen)

   • Faustregel: 5–10 % unter dem Angebotspreis starten

💡 Praxis-Tipp: Ich bereite mit meinen Kunden oft eine kleine „Verhandlungsmappe“ vor, mit Fotos, Kostenschätzungen und Argumenten – das wirkt professionell und überzeugt Verkäufer mehr als ein nacktes Gegenangebot.

Rechtlicher Kontext – Verhandeln bis zum Notar

Wichtig: Der Preis ist erst verbindlich, wenn der compromis de vente (Vorvertrag) unterschrieben ist. Vorher können Sie verhandeln – danach kaum noch.

Manchmal lassen sich sogar nach dem Vorvertrag noch Punkte nachjustieren, z. B. wenn Gutachten Mängel aufdecken. Das muss jedoch geschickt und rechtlich sauber erfolgen.

Wie läuft eine Immobilienverhandlung in Südfrankreich ab?

Zeitpunkt der Verhandlung

• Meist nach der Besichtigung und vor Unterzeichnung des „compromis de vente“ (Vorvertrag).

• Käufer signalisiert Interesse, aber selten zahlt man sofort den verlangten Preis.

Erstes Angebot

• Üblich: schriftliches Kaufangebot („offre d’achat“).

• Dieses ist rechtlich bindend, wenn der Verkäufer annimmt.

• Käufer setzen in Frankreich oft 5–10 % unter Angebotspreis an (abhängig von Lage und Nachfrage).

Gegenangebot des Verkäufers

• Verkäufer kann:

  • das Angebot annehmen,

  • es ablehnen, oder

  • ein Gegenangebot machen (z. B. 3 % über Ihrem Preis).

• Typisch sind 1–3 Runden, danach entscheidet der Verkäufer.

Meine Rolle, die des Maklers & Notars

1. Makler vermittelt i.d.R. zwischen Käufer und Verkäufer, sorgt für Realismus. Ist aber oft parteiisch.

2. Vermittler. Ich vermittel unmittelbar zwischen Makler und Verkäufer und Ihnen, da hier oft kulturelle Barrieren und Sprachbarrieren aufeinandertreffen, die zu Missverstädnissen führen können.

3. Notar tritt erst beim Vorvertrag auf, prüft aber keine Marktpreise – Verhandlung ist vor allem Sache von Käufer, Verkäufer und Makler.

Abschluss

• Sobald sich beide Seiten einigen, wird der „compromis de vente“ erstellt.

• Danach folgt die notarielle Abwicklung, Verhandlung ist dann abgeschlossen.

Tabelle – Durchschnittlicher Verhandlungsspielraum nach Region

FAQ – Häufige Fragen zur Preisverhandlung

1. Wie viel kann ich realistisch verhandeln?
Zwischen 3–15 %, abhängig von Region und Objekt.

2. Gibt es typische Fehler deutscher Käufer?
Ja – zu aggressive Einstiegsangebote oder falsche Annahmen über Nebenkosten.

3. Kann der Notar beim Verhandeln helfen?
Nein, der Notar ist neutral. Verhandlungen laufen vor der Vertragsunterzeichnung.

4. Sollte ich einen deutschsprachigen Vermittler beauftragen?
Wenn er lokal in Frankreich vernetzt ist – ja, das erleichtert Kommunikation und Verhandlungen enorm.

5. Wann ist ein Verkäufer besonders verhandlungsbereit?
Bei Erbschaften, Zeitdruck oder hohem Renovierungsbedarf.

Professionelle Verhandlungsstrategie

Viele meiner deutschen Kunden wissen anfangs nicht, wie viel sie bieten sollen. Manche sind zu vorsichtig, andere zu forsch – beides führt selten zum Erfolg.
Ich begleite Sie vom ersten Angebot über die Strategieentwicklung bis hin zur sicheren Abwicklung beim Notar. Mein Vorteil: Ich kenne die Erwartungen der französischen Verkäufer – stehe in direkten Kontakt zum Makler und kenne die Denkweise deutscher Käufer. Diese Brücke sorgt oft für Verhandlungsergebnisse, die beide Seiten zufriedenstellen und sich in Ihrem Budget widerspiegelt.

Wenn Sie planen, in Südfrankreich ein Haus zu kaufen, lohnt es sich, Ihre Verhandlungsstrategie professionell vorzubereiten.

👉 Ich helfe Ihnen gern mit Marktanalysen, Tipps und meinem lokalen Netzwerk in Narbonne, Aude & Umgebung.